כתב: אסף ברנדוויין.
בסצנת הסיום של הסרט האלמותי צ'רלי וחצי, אמר צ'רלי (יהודה ברקן) לילד מיקו: "אמריקה זה לא ישראל, שם למורות אין אנגינה" ממש לפני שעלה על מטוס לארה"ב. מיקו רצה כבר לנחות על אדמת ארה"ב ולראות את כל ההנאות התרבותיות ומה שיש לאמריקה להציע, אולם צ'רלי רצה להבהיר לו, רגע לפני הטיסה, במטאפורה עממית משהו, שהוא צריך לדעת למה הוא נכנס.
השקעה בנדל"ן בארה"ב מפתה ישראלים רבים. אפשר להבין זאת: התשואה על השקעה בנדל"ן למגורים בישראל עומדת על פחות מ-3% בממוצע. כמו כן, הנזילות הכספית הנדרשת לרכישת נדל"ן בישראל היא גבוהה במיוחד, לאור מחירי הנדל"ן היקרים, תוצאה של הריבית האפסית בשוק והיצע דירות קטן. אולם הסיכונים בשוק האמריקאי קיימים ועוד איך: ישראלים רבים נכנסו להשקעה בנכסים במחירים מפתים, רק כדי להבין שהמחירים הנמוכים באמת משקפים נאמנה את המצב בשטח, כאשר הנכסים ממוקמים בשכונות מוכות עוני ופשע. כמו כן, יש קשיי גבייה משוכרים לא איכותיים, קשיים בהשלמת פרויקטים בנדל"ן לבנייה, או ישראלים שפשוט שילמו מחיר יקר מדי על הנכס, משום שעבדו עם חברה לא מקצועית או לא אמינה.
שוחחנו עם גיא רג'ואן, שותף מייסד ומנהל מכירות בחברת רילקו נדל"ן, המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב, כדי לשמוע ממנו מה הם המפתחות להשקעה מוצלחת בנדל"ן בארה"ב.
רכישת נדל"ן מניב ולא נדל"ן לבנייה
גיא רג'ואן: "אנחנו ברילקו קונים רק נכסים קיימים, לא משקיעים בבנייה של נכס קיים. לעתים אנחנו קונים נכסים שאפשר להשביח אותם, למשל על ידי שיפוצים, ולעתים קונים נכסים קיימים שמושכרים כפי שהם. כאשר קונים נכס קיים, כביכול הפוטנציאל לרווח קטן יותר מאשר השקעה בנכס לבנייה. עם זאת, ההשקעה הרבה יותר בטוחה: אין סכנה של עיכובים בפרויקט, פחות סכנות של הונאות וכדומה. קונים נכנס שאפשר לעמוד בו ולהתהלך בו."
רכישת נכס במחיר אטרקטיבי
גיא רג'ואן: "חברת רילקו מצד אחד קונה רק נכסים קיימים ולא משקיעה בפרוייקטים לבנייה. מצד שני, רילקו מתמקצעת ברכישת נכסים במחירים אטרקטיביים ביחס לשוק שלהם. כיצד עושים זאת? ישנם נכסים שנמכרים על ידי כונס נכסים, או בצורת שיווק המכונה 'מכירות בחסר'. מאחר וארה"ב עדיין מתאוששת ממשבר ה'סאב פריים' הרי שעסקאות נדל"ן שכאלו מחכות למי שמחפש אותן בצורה נכונה. כמו כן, רילקו קונה נכסים מסחריים ולא נדל"ן לבנייה: שוק הקונים הפוטנציאליים של הנכסים הללו קטן יותר. משום כך, כאשר מגיעה קבוצה של משקיעים בראשות רילקו, עם נזילות כספית גבוהה, אפשר לקבל עליו הנחה טובה, גם אם הנכס כבר בתפוסת שכירות מלאה ומרוויח טוב".
השקעה במדינות נכונות
גיא רג'ואן: "ארה"ב היא פדרציה של הרבה מדינות, לא מקשה אחת.יש כאלו שמבחינתם עדיין כל מדינות ארה"ב הן זהות מבחינת נתוני תעסוקה, ניהול ופיתוח, אבל חשוב לדעת שיש הבדלים עצומים בין מדינות שונות. אנחנו ברילקו משקיעים רק במדינות יציבות יותר, פחות ספקולטיביות, ובערים חזקות שאינן בגירעון ואין סכנה שהן יפשטו רגל פתאום (מה שעשוי לקרות בארה"ב, בניגוד למקומות אחרים בעולם).
השקעה בנכסים עם "שוכרי עוגן"
גיא רג'ואן: אני הרבה שנים בעסק, ושמעתי הרבה על ישראלים ששמו כסף על נכסים שהיו בדיעבד במיקומים לא טובים, שהשוכרים שם לא היו משלמים בזמן, ולעתים לא משלמים בכלל. חברת רילקו נדל"ן משקיעה רק בפרויקטים שיש להם שוכרי עוגן. מה הכוונה? מדובר בחברות מבוססות או גופים חזקים, שהסכנה שהם יפרו חוזה שכירות כמעט לא קיימת. למשל: אנחנו משקיעים בפרויקט של בניין משרדים, שהשוכרים הם בנק כזה או אחר. רילקו קונה את הבניין או המתחם כולו, כך שהשוכרים כבר סגורים על הבעלים הקודם בחוזה שכירות ומשלמים שכירות בגובה ידוע ומוסכם לטווח ידוע מראש. כך רילקו יכולה יכולה לעשות הערכת סיכונים מיטבית ביחס לרווחיות הפרויקט.
השקעה עם מקצוענים
גיא רג'ואן: "עסקת נדל"ן יכולה להיות עניין סבוך לכולם. גם אנחנו ברילקו נדל"ן לא מתנהגים ביהירות, ועדיין טורחים לבדוק כל פרט קטן, למרות שיש לנו ניסיון רב. צריך להבין: כשמדברים על נדל"ן בחו"ל, חשוב להבין את הבדלי התרבויות ואת צורת הניהול ולשון החוק ששונים לגמרי מאשר בישראל. בירורים לגבי אחריות על שיפוץ נכסים למשל, או על דרך איתור שוכרים, ניהול הנכס בשגרה, עלויות התחזוקה, צורות הדיווח התקופתי, אחוזי התשואה המקובלים, אפשרויות המכירה של הנכס בסוף התקופה וכדומה. רק אנשים שמנוסים בהשקעות מן הסוג הזה, יכולים לצפות מראש את כל הגורמים הנכונים, ולדעת להביא עסקאות טובות ואמינות".
אמינות מעל הכל
גיא רג'ואן: "אני הרבה שנים בתחום, וראיתי הכל. חברה לא אמינה לא יכולה לשרוד לאורך זמן. אנחנו ברילקו שורדים הרבה שנים, כי המשקיעים שלנו ממליצים עלינו לאנשים נוספים. בהשקעות נדל"ן, עובדים המון עם המלצות של משקיעים. כל משקיע של רילקו נדל"ן מקבל תמונת מצב מדויקת ושקופה, והוא יודע איפה הוא עומד בכל רגע נתון. המשקיעים שלנו סומכים עלינו עם הכסף שלהם, ואנחנו מתייחסים לכך עם יראת כבוד. חוץ מזה, אנחנו מאמינים בפרויקטים שלנו, ומשקיעים בכל פרויקט מן ההון של רילקו. המשקיעים שלנו מבינים שאנחנו הולכים איתם את הדרך הזאת ביחד".
