בישראל, מסתבר, פחות מאמינים בדירות קטנות. מניתוח נתוני הלמ"ס שערכה לשכת השמאים עולה כי בשנה שעברה רבע מכלל התחלות הבנייה בישראל היו דירות 6 חדרים ומעלה. זאת, לעומת 13.8 אחוז בלבד בשנת 1995. מאז שנות ה־80 ועד היום גדל פי שניים וחצי בקירוב מספר הדירות 6 חדרים - מכ־10־12 אחוז בשנות ה־80 וה־90 לכ־26־28 אחוז כיום.
כך בעוד שבשנת 2006 נבנו בישראל רק 7,036 דירות 6 חדרים ומעלה, אשתקד נבנו בארץ 12,728 דירות 6 חדרים ומעלה. ברבעון הראשון של 2017 הוחל בבניית 3,467 דירות, בדומה לשנת 2016.
ואילו היקף הדירות הקטנות (דירות 2־3 חדרים) החדשות שנבנו בישראל בעשור האחרון, קטן משמעותית מהיקף הדירות הגדולות שנבנו באותה תקופה. כך עולה ממחקר שערך אתר מדלן. משנת 2007, כ־16 אחוז בלבד מכלל הדירות החדשות שנבנו בישראל היו דירות קטנות.
מדוע בשנים האחרונות היזמים בונים פחות ופחות דירות קטנות? ראשית, כי הצרכנים עצמם מחפשים לרכוש דירות גדולות יותר. "אם לפני כעשור זוגות צעירים היו מסתפקים ברכישה של דירת 3 חדרים, הרי שכיום הם נהיו 'מפונקים' יותר ורובם שואפים לשפר את רמת החיים", מעיד גל קסטל, סמנכ"ל השיווק של קבוצת ארזים. גם העובדה שזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה, מקבלים פטור מלא ממס רכישה, מעודדת רבים מהם לרכוש מיד דירה כמה שיותר גדולה.
חדר לכל ילד
ליו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, הסבר נוסף לביקוש לדירות גדולות. "בשנים האחרונות יש עלייה בביקושים לדירות גדולות", אומר מסילתי. "הסיבה לכך פשוטה: אם לפני 15־20 שנה היה נהוג לשכן שני ילדים בחדר אחד, כיום לכל ילד יש חדר".
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, מוסיף עוד הסבר. "תרבות הצריכה בישראל השתנתה, ואיתה גם הביקושים. יותר ויותר אנשים עובדים מהבית, הם כמובן לוקחים את זה בחשבון ברכישת הדירה ומקצים חדר אחד כחדר עבודה או להקמת קליניקה פרטית וכדומה".
לדברי ד"ר רינה דגני, מנכ"ל "גיאוקרטוגרפיה" ומומחית למחקרי שוק כלכליים, יש עוד כמה סיבות לכך שהישראלים מעדיפים דירות גדולות: העלייה התלולה שחלה ברמת החיים ובגודל הממוצע של הדירות במהלך 30 השנה האחרונות; המשפחות הגדולות במגזר הדתי־לאומי; ויוקר הדירות בתל־אביב וגוש דן, שגרם לכך שישראלים רבים עברו לערי לווין מרוחקות יותר, ובסכום שקיבלו עבור הדירה הישנה רכשו דירה גדולה הרבה יותר.
מקום לאורחים
פלח שוק שלא מדברים עליו הרבה, אבל הוא מחפש דירות גדולות, הוא האוכלוסייה הדתית. גם פה יש מהפך. "היות שהמשפחות בציבור הדתי־לאומי גדולות מהממוצע, הם מחפשים דירות גדולות במיוחד, עם מספר חדרים גדול יותר, בשלב מוקדם יחסית בחייהם", אומרת עפרה חדד, סמנכ"לית שיווק בחברת יורו ישראל. "מעבר למשפחה הגדולה, קיים גם מוסד האירוח בשבת, שמצריך מרחב".
אברהם שמש, מנהל השיווק של חברת קרדן נדל"ן: "דירות גדולות נפוצות מאוד בקרב הציבור הדתי. ניתן לראות, למשל, דירות 6 חדרים בשכונות כפר־גנים ג' והדר־גנים בפתח־תקווה, שם יש ריכוז גבוה של אוכלוסייה דתית־לאומית".
דירות גן גדולות ומרווחות מוכרות היטב לדורית סדן, סמנכ"לית השיווק חברת שיכון ובינוי נדל"ן, המגדירה מחדש את המושג "וילה". "במקרים רבים המתעניינים הם משפרי דיור שמחפשים דירות גדולות עקב הרחבת המשפחה או רצון לעבור מבתים צמודי קרקע ל'ווילה באוויר' תוך כדי שמירה על קרבה למוקדי תעסוקה, בילוי ונגישות תחבורתית", אומרת סדן.
לדוגמה, "חלומות צוקי השמורה" הוא קומפלקס של שלושה מגדלים עד 28 קומות הצופה לים, בצפון מערב שכונת עיר־ימים בנתניה. דירות 6 חדרים בקומה 20 מול הים בשטח 163 מ"ר ובתוספת מרפסת בת 33 מ"ר נמכרות ב־6 מיליון שקל, בהחלט מחיר בית צמוד קרקע.
מדברים במ"ר
מצד היזמים, עליית יוקר תשומות הבנייה, ההכבדה במיסים על הקבלנים והפרויקט עצמו, הפכו את בנייתן של דירות קטנות לכדאית פחות מבחינה כלכלית. גם הרשויות המקומיות מעדיפות דירות גדולות, שכן מטראז' גדול יותר – משמעותו ארנונה יקרה יותר.
גם העובדה כי ראשי הערים הגדולות והיישובים המצויים בתהליך של צמיחה והתרחבות, פועלים לחיזוקם באמצעות הגירה של אוכלוסייה משכבה סוציו־אקונומית גבוהה, תרמה רבות בעשור האחרון לביקוש גובר לדירות בנות 5 ו־6 חדרים על חשבון הדירות הקטנות.
לא רק ברוב הערים הגדולות בישראל עיקר הדירות החדשות שנבנו בעשור האחרון היו דירות גדולות (4 חדרים ומעלה). בבחינת הנתונים ביישובי הפריפריה, נמצא שגם שם אחוז הדירות הקטנות שנבנו בעשור האחרון היה מזערי.
בעבר, שטחה הממוצע של דירת 4 חדרים, היה 110־100 מ"ר, ושטחה של דירת 5 חדרים היה כ־120-125 מ"ר. כיום ניתן לראות, בעיקר בשכונות חדשות, שהגדרת המטראז' השתנתה. כלומר, מספר החדרים כבר אינו מעיד על שטח הדירה. בשכונה אחת דירת 4 חדרים יכולה להיות בת 100 מ"ר, ובשכונה אחרת – בשטח של 80 מ"ר.
לרוב, גודל הדירה נקבע לפי הדרישות בתב"ע (תוכנית בניין עיר). באזורים רבים התב"ע מחייבת יזמים לשווק דירות 3 חדרים. בפרויקט ברעננה, למשל, הוראות התב"ע דורשות כי חלק מהדירות יהיו קטנות יותר ויכללו שלושה חדרים, מתוך כוונה לתת מענה לזוגות צעירים שרוצים להתגורר בעיר. "בדירות קטנות המחיר למ"ר הוא לרוב גבוה יותר, מה שהופך אותן לרווחיות יותר עבור היזמים", אומר גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים.
באופן אבסורדי, ככל שהדירות מתרחקות ממרכז הארץ, כך השטח שלהן גדול יותר. הסיבה לכך שהדירות בפריפריות גדולות בהשוואה לדירות במרכז, נעוצה בעלות הקרקע. "ככל שזו יקרה יותר, היזמים מנסים למקסם את הפוטנציאל ולבנות כמה שיותר דירות במינימום שטח", מסביר קסטל. "בפריפריה יש אפשרות לתכנן ולשווק דירות גדולות יותר, משום שערך הקרקע נמוך יותר".
עניין של גיאוגרפיה
אבל לא רק המטראז' נחשב, גם כמות החדרים מהווה שיקול מרכזי ברכישת דירה. בתוכנית מחיר למשתכן, שקבע משרד הבינוי והשיכון, מוגדרות מראש הנחיות בסיסיות לסוגי הדירות, גודלן ושטחן המינימלי. הגדרה זו מסייעת לזוגות הצעירים לזכות בדירות 4 ו־5 חדרים במחיר יחסית נמוך ממחיר השוק. כך שאם בעבר לזוג צעיר היה קושי לרכוש דירה גדולה, התוכנית החדשה של מחיר למשתכן מאפשרת לו לרכוש דירה גדולה יותר ממה שיכול היה להרשות לעצמו לרכוש במחירי השוק.
גודל הדירה הוא גם עניין של גיאוגרפיה. "ההבדלים בשטחי הדירות דרמטיים ומשתנים מעיר לעיר, גם כשמדובר בדירות בעלות אותו מספר חדרים, שכן לפעמים ההבדל יכול להגיע לשטח של חדר נוסף (10־12 מ"ר)", מדגיש יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג. "בהרצליה, זיהינו ביקושים ערים לדירות גדולות מצד משפחות העוברות למרכז העיר, שעל פי רוב מגיעות מבתים פרטיים, והתאמנו להן דירות 5 חדרים גדולות, בשטח של 130 מ"ר ויותר השוות בגודלן לדירות 6 חדרים ברעננה, בראשון־לציון או בכפר־סבא".
שכונת נווה־זמר ברעננה מהווה דוגמה מצוינת לשכונה שבה התב"ע מאפשרת דירות בנות 4 חדרים, אך הן מעט קטנות. מדובר בשכונה שתכלול בסופו של דבר כ־3,500 דירות בבנייה רוויה, בעיר שכמעט ולא הייתה בה בנייה חדשה בשלוש השנים האחרונות. התב"ע שיזמה עיריית רעננה, דורשת כי שליש מהדירות יהיו בשטח עיקרי של עד 80 מ"ר בתוספת ממ"ד, מה שאפשר ליזמים לתכנן ולבנות דירות 4 חדרים בשטח של 92 מ"ר.
מצעד הגדולים
הדירות הגדולות בולטות במיוחד בערי הלווין של גוש דן. בפתח־תקווה כ־1,000 מתוך כ־4,000 הדירות שנבנו אשתקד הן דירות גדולות, ובדומה לכך המצב בהוד־השרון, חולון, ראשון־לציון ועוד. הכי מפתיע: בתחתית הרשימה נמצאות בת־ים ותל־אביב עם התחלות בנייה של 208 ו־169 יחידות דיור בנות 6 חדרים ומעלה.
בפתח־תקווה בונים הכי הרבה דירות גדולות. בשנת 2016 הוחל בבניית 737 דירות גדולות בעיר.
היישוב הסמוך גני־תקווה, שהחל לעבור תהליך אורבניזציה שהגיע לשיאו בעשור האחרון, הכפיל את מספר תושביו ומושך אליו אוכלוסייה ברמה סוציו־אקונומית גבוהה, המורכבת ברובה ממשפרי דיור, מה שהביא שם לבניית יותר ויותר דירות גדולות במיוחד.
ברשימת הערים שבהן נבנות הכי הרבה דירות גדולות, מפתיעה באר־שבע במקום השני בצמרת, אחרי פתח־תקווה, עם התחלות בנייה של 440 דירות 6 חדרים ומעלה. גם בעיר דימונה כמעט ולא נבנות דירות קטנות. דימונה היא העיר בפריפריה שבה נבנות הכי מעט דירות קטנות: כשלושה אחוזים בלבד של דירות 2 ו־3 חדרים בעשר השנים האחרונות. שאר הדירות שנבנו בעיר היו גדולות.
מצעד הקטנים
הביקוש לדירות קטנות מגיע מאוכלוסיות שאינן זקוקות לדירות גדולות, או שאינן יכולות לעמוד במחיר הרכישה שלהן. ביניהן ניתן למנות קשישים, סטודנטים, משפחות חד־הוריות, משפחות בתחילת הדרך והורים גרושים. הגורמים לכך הם השינויים הדמוגרפיים כמו התארכות תוחלת החיים, העלייה בגיל הנישואין הממוצע ובאחוז הגירושין והעלייה בפופולאריות של תאים משפחתיים השונים מן התא המשפחתי הסטנדרטי.
"היצע הדירות הקטנות אינו נותן מענה לאוכלוסיית הביקוש שהולכת וגדלה", קובעת דנה דוד, חוקרת שכונות ומתכננת ערים באתר מדלן. "העובדה שאותן אוכלוסיות מתקשות למצוא פתרון מגורים מתאים, מאלצת אותן פעמים רבות להתפשר על דירות ישנות במצב ירוד, או להיגרר לרכישות מעבר ליכולתן הכלכלית. רוב הדירות הקטנות נבנות דווקא בערים כמו תל־אביב, רמת־גן או ירושלים, שבהן שווי הקרקע גבוה מאוד. אולם גם באותן ערים מבוקשות שבהן היצע הדירות הקטנות גדול באופן יחסי, עלויות הרכישה או ההשכרה גבוהות מאוד".
