מס שבח, מהו?
חוק המקרקעין קבע כי על מוכר דירה אשר בבעלותו נכס נוסף למגורים להעביר תשלום בשיעור הנקבע בחוק מנתח הרווח של אותה עסקה. את התשלום יש להעביר במסגרת שישים ימים ממועד המכירה. בעבר, הגדרת החוק העוסקת בחובת תשלום מס שבח העניקה למעשה פטור לרוב מוכרי הנכסים, זאת מאחר וקבעה כי מכירת נכס שמלווה במכירת נכס נוסף בטווח של כ-4 שנים מזכה בפטור מתשלום המס.
מוכרים רבים תזמנו את מועדי מכירת הנכסים הנמצאים בבעלותם, כך שיתאימו להגדרות החוק המזכות מתשלום מס ובכך, חסכו לעצמם תשלום של מס שבח.
רפורמה שנכנסה לתוקף בשנת 2014 ביטלה את הקביעות המקלות המעניקות אפשרות לפטור מלא מתשלום עבור מוכרים רבים וקבעה כי מס שבח יחושב באופן יחסי מרגע החלת הרפורמה ויהפוך רלוונטי עבור כל בעל דירה המחזיק ברשותו יותר מדירה אחת למגורים.
כיצד ניתן להפחית את תשלום מס שבח?
החוק מתיר להפחית מנתח הרווח המתקבל בעת מכירת הדירה את ההוצאות, התשלומים השונים והעלות של השבחת הנכס שנמכר. הצגת תיעוד מלא להוצאות הנחשבות קבילות וניתנות לקיזוז מנתח הרווח, יפחיתו בפועל את סכום המס לתשלום.
מהן ההוצאות אותן ניתן לקזז?
תשלום מס רכישה
תשלום שכר טרחה לעורך דין
תשלום למתווך
תשלום ריבית במסגרת החזרי משכנתא
הוצאות שיפוץ
על מנת לקזז את ההוצאות הללו, קיים הכרח בתיעוד קביל המוכיח זאת. חשוב במיוחד לשמור את כל הקבלות על שלל ההוצאות השונות הקשורות לנכס.
פטור מתשלום מס שבח: מהם תנאי הזכאות?
● מוכר דירה אשר בבעלותו דירה יחידה לצורך מגורים והיא רשומה בבעלותו למשך 18 חודשים לכל הפחות, זכאי לקבל פטור מלא ממס שבח.
● מוכר שבבעלותו דירה יחידה המשמשת למגורים ורשומה על שמו לתקופה העולה על 18 חודשים ובנוסף, קיימת בבעלותו דירה שקיבל בירושה יהיה זכאי לקבלת פטור מתשלום המס כל עוד מתקיימים יתר התנאים הקבועים בחוק ומקנים פטור ממס לדירה בירושה.
● בעל דירה אשר בבעלותו נמצאת דירה אחת המשמשת למגורים ובנוסף אליה הוא מחזיק בבעלות בנכס נוסף המשמש למגורים בשיעור של פחות משליש מכלל הזכויות על הנכס, יהיה זכאי לפטור מתשלום מס.
● פטור במתכונת חד פעמית המוצע לאדם המוכר שתי דירות הנמצאות ברשותו למטרת רכישה של דירה אחת שתשמש למגורים. הפטור ניתן לתושבי מדינת ישראל בלבד ועל שווי הנכס שנקנה להיות שווה בערכו לפחות ל 75% משווין של שתי הדירות אותן מכר.
● העברת דירה ללא קבלת תמורה אף היא מזכה בפטור ממס שבח, זאת בהתאם לתנאים הקבועים בחוק. העברה ללא תמורה המזכה בפטור מתשלום היא בין בני משפחה. במסגרת הרפורמה שהונהגה בשנת 2014 צומצמה ההגדרה המפרטת מיהו קרוב המשפחה שהעברת דירה אליו ללא כל תמורה תעניק פטור. בנוסף, על מקבל הדירה ללא תמורה לגור בפועל בדירה לתקופה של שלוש שנים על בסיס קבוע או לתקופה בת ארבע שנים באופן שאינו קבוע.
חישוב מס שבח
רשות המיסים מעמידה לרשותם של מוכרי הדירות מחשבון שמסייע לחשב בנוחות ובקלות את הסכום אותו תדרשו לשלם כמס שבח בעת מכירת בית. שימוש במחשבון המס יתאפשר לאחר הזנה של פרטים חשובים אודות הנכס ולאחר מכן, תקבלו הערכה של הסכום במידה ונדרש.
מס שבח נקבע כחוק בשיעור של 25% מנתח הרווח מהמכירה בקיזוז הוצאות רלוונטיות: תשלום מס רכישה, שכר טרחה ועוד. חישובו של המס נעשה בצורה ליניארית, הכוונה היא כי מס השבח יתייחס רק לשנים בהן לא חל פטור, החל משנת 2014 ואילך. לאחר תהליך מכירתו של הנכס, מדווח המוכר על המכירה ועל הסכום בו נמכר הנכס, מצהיר על הקיזוזים הרלוונטיים מהסכום בצירוף התיעוד כנדרש ועושה זאת באמצעות הטפסים השונים הנדרשים לשם דיווח לרשויות: טופס 7002, 2990.
לסיכום
תשלום מס שבח לאחר מכירת דירה עשוי להסתכם בהוצאה בלתי מבוטלת עבור מוכר הנכס. הקלות היחסית בה ניתן פטור מלא מתשלום לפני שנת 2014 התחלפה ברפורמה המחייבת את מוכר הנכס שבבעלותו דירה נוספת לשלם מס שבח, אומנם יחסי, אך עדיין מורגש ומשמעותי. החוק מגדיר מצבים ותנאים שונים כמזכים בפטור מאותו תשלום. הבנת לשון החוק בעת מכירת דירה וליווי של איש מקצוע, עשויה לחסוך הוצאות רבות ולחסוך תשלומים מיותרים.
עו"ד יסמין צח המתמחה בנדל"ן ומקרקעין בעלת ניסיון עשיר בליווי עסקאות קנייה ומכירת נכסים. בקיאות וניסיון בתחום המקרקעין הן בדיוק הנקודות שעשויות לחסוך עבורכם הוצאות רבות, לספק ליווי יציב ומקצועי ולהכווין לעסקה כדאית בתנאים האופטימליים. דיני מקרקעין הם עולם ומלואו, השאירו את החוקים, הדיווח, המיסוי וההיטלים למקצוענים! צרו קשר עם עו"ד יסמין צח, ליווי מקצועי ומיומן לעסקאות מקרקעין.
מוגש מטעם : yasmint-law
