פרויקטי התחדשות עירונית מהוות כעת 28% מכלל יחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון ו-30% מכלל התחלות הבנייה בשוק על פי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024. קבוצת גולדשטיין, הפועלת משנת 1992 ומתמחה ביזום, בנייה והשבחת נכסים, פועלת בתחום זה במסגרת פעילותה הרחבה בשוק הנדל"ן הישראלי.
מהי התחדשות עירונית ומדוע היא מתרחבת?
התחדשות עירונית מספקת פתרון לחידוש ערי ישראל באמצעות שיפור תשתיות ויצירת יחידות דיור חדשות לפי מסלולי פינוי בינוי, עיבוי בניה ותמ"א 38. התהליך מתמודד עם צרכים ממשיים: מחסור בקרקעות פנויות לפיתוח, ביקוש גובר לדיור באזורים מרכזיים, והצורך ליצור פתרונות דיור שעומדים בתקנים עדכניים לבטיחות ורעידות אדמה.
התחדשות עירונית מאפשרת יצירת יחידות דיור חדשות באזורים מרכזיים ללא פיתוח קרקעות נוספות , תוך מתן פתרון לדיירים הקיימים לשיפור תנאי המגורים. התושבים הקיימים מקבלים דירות חדשות העומדות בתקנים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים (ממ"ד) ורעידות אדמה, דירות משופצות וגדולות יותר, חניות ומעלית.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוקמה ב-2016 ומהווה גורם מרכזי בפיקוח וקידום פרויקטים בתחום. הרשות עובדת בשיתוף עם רשויות מקומיות ויזמים פרטיים להסרת מחסומים ביורוקרטיים וקידום התהליכים הכרוכים בהתחדשות עירונית.
איך מזהים הזדמנויות בפרויקטי התחדשות עירונית?
קבוצת גולדשטיין, שיזמה ובנתה עשרות פרויקטים בפריסה ארצית הכוללים מאות אלפי מטרים רבועים למגורים, מסחר, מלונאות ותעשייה, פועלת לזיהוי הזדמנויות בתחום זה. התהליך כולל בחינת מיקום גיאוגרפי, ניתוח סטטוס תכנוני, מחקר מגמות דמוגרפיות ובחינת תשתיות קיימות ומתוכננות.
הזיהוי כולל מספר שלבים:
● מיפוי מיקומים אסטרטגיים: בחינת אזורים עם פוטנציאל בביקוש, קרבה לתחבורה ציבורית ושירותים עירוניים.
● ניתוח תכנוני: בחינת תוכניות בניין עיר קיימות ומתוכננות, הערכת הסביבה העירונית וניתוח צרכים עתידיים.
● מעקב רגולטורי: מיפוי התהליכים הרגולטוריים ומעקב אחר התקדמות בהליכי האישור.
● שימוש במודלים אנליטיים: ניתוח נתונים מתחומי התכנון, הכלכלה והדמוגרפיה לקבלת החלטות מבוססות מידע.
מה כולל ניהול פרויקטי התחדשות עירונית?
קבוצת גולדשטיין פיתחה גישה לניהול פרויקטי התחדשות עירונית הכוללת טיפול בהיבטים הרגולטוריים, ניהול יחסי דיירים, תיאום עם רשויות מקומיות והתמודדות עם אתגרים תכנוניים. הקבוצה פועלת על פי תכנון פרטני בהתאם לאופי התשתיות, הדרישות המקומיות וזכויות הדיירים בכל מתחם.
התהליך כולל תכנון של כל השלבים הנדרשים, מתכנון ראשוני ועד לביצוע, תוך הקפדה על שמירת זכויות הדיירים ופיתוח פתרונות מאוזנים. הקבוצה מקיימת מעקב אחר שינויי חקיקה ותקנות, מפעילה צוות משפטי פנימי המתמחה בדיני תכנון ובנייה, ומתאימה את תהליכי העבודה לדרישות המתעדכנות.
פרויקט מורדות לינקולן בחיפה
קבוצת גולדשטיין מעורבת בפרויקט מורדות לינקולן בחיפה, תוכנית בשטח של כ - 780 דונם במורדות הכרמל המערביים הכוללת כ- 2,800 יחידות דיור ו-8,000 מ"ר למסחר. את התוכנית מקדמים קבוצת גולדשטיין , קבוצת גבאי ושיכון ובינוי כבעלי הקרקע העיקריים, לצד בעלי קרקע נוספים.
הפרויקט מציג את המורכבות הטיפוסית לתחום ההתחדשות העירונית. בשנת 2012 הגישו בעלי הקרקע יחד עם עיריית חיפה את התוכנית לשטח. במהלך השנים עברה התוכנית תהליכי עדכון ותיקון. בנובמבר 2024 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית.
הפרויקט כולל רכיבים של שדרוג תשתיות פיזיות, תכנון עירוני המתחשב בצפיפות המתאימה לאזור, שיפור נגישות תחבורתית וניצול משאבי קרקע קיימים. התכנון מתבסס על שילוב הפרויקט במרקם העירוני הקיים ומתן מענה לצרכי התשתיות והשירותים הנדרשים.
שילוב טכנולוגיה בפרויקטי התחדשות עירונית
קבוצת גולדשטיין משלבת כלים טכנולוגיים בפרויקטייה. החברה משקיעה במערכת מכירות דיגיטלית (סיילספורס) לאוטומציה של תהליכי המכירה והשיווק. השילוב הטכנולוגי בתחום ההתחדשות העירונית כולל מספר תחומים:
● תכנון מבוסס נתונים: שימוש בכלי BIM ותוכנות תכנון תלת-ממדיות לסימולציה של הפרויקט וזיהוי בעיות בשלב התכנון. הטכנולוגיה מאפשרת יעילות בתהליכי הבנייה והביצוע ומפחיתה שגיאות תכנון.
● ניתוח נתונים: פיתוח מודלים חישוביים המבוססים על נתוני שוק ומגמות דמוגרפיות לתחזיות. המודלים מאפשרים הערכה של פוטנציאל ההשקעה וזיהוי מוקדם של שינויים בשוק.
● ניהול פרויקטים דיגיטלי: הטמעת כלים טכנולוגיים לניהול הפרויקטים המורכבים. המערכות מאפשרות תיאום בין הגורמים המעורבים ובקרה על לוחות הזמנים.
● אוטומציה תפעולית: מערכות ניהול למעקב בזמן אמת אחר התקדמות הפרויקטים. האוטומציה מפחיתה עלויות תפעול ומשפרת את דיוק הביצוע.
מגמות עתידיות בתחום התחדשות עירונית
נתוני 2024 מראים כי ירושלים מדורגת במקום השני עם 1,296 יח"ד שנבנו במסגרת התחדשות עירונית, ופתח תקווה במקום השלישי עם 1,185 יח"ד. בתחום תמ"א 38, תל אביב ממשיכה להוביל במתן היתרי בנייה. הנתונים מעידים על מגמת צמיחה מתמשכת בפעילות התחום.
בנק ישראל מצא כי התועלות של התחדשות עירונית במרכזי המטרופולינים משמעותיות בהשוואה לאפשרות של התרחבות בשולי הערים. התועלת המשמעותית ביותר נובעת מאפקט האגלומרציה (התקבצות של אנשים, יישובים ופעילויות כלכליות), המשפיע חיובית על פריון העבודה ועל העצמת ההון האנושי.
מדד ההתחדשות העירונית לשנת 2024 מציג את חברת אאורה כמובילה בתחום הפינוי-בינוי ואשדר מקבוצת אשטרום בענף התמ"א. הנתונים מעידים על תחרותיות בתחום ועל הצורך במקצועיות גבוהה.
ב-2024 פורסמה רשימת דגשים למתכננים העוסקים בהתחדשות עירונית, המתמקדת בהיבטים חברתיים וסביבתיים. זוהי התפתחות המדגישה את הצורך בתכנון מקיף ורב-ממדי בפרויקטים עתידיים.
סיכום
קבוצת גולדשטיין, הפועלת משנת 1992 בשוק הנדל"ן הישראלי, מעורבת בתחום ההתחדשות העירונית כחלק מפעילותה הרחבה. התחום ממשיך להתפתח ולהוות חלק משמעותי מאסטרטגיית הפיתוח העירוני בישראל. הפעילות בתחום דורשת הבנה של הרגולציה המורכבת, ניהול יחסי דיירים ותיאום עם רשויות מקומיות, תוך שימוש בכלים טכנולוגיים ומקצועיים לניהול פרויקטים רב-שלביים ומורכבים.
מוגש מטעם: קבוצת גולדשטיין
