השפעת רוחות המלחמה על שוק הנדל"ן הורגשה היטב מיומה הראשון של המתקפה על ישראל ב־7.10. היום, מעל 126 ימים מאז תחילת הלחימה, ניתן להתחיל למפות את המגמות הבולטות שעברו על שוק הנדל"ן בארץ, עם פוקוס לתמונת המצב בערי השרון, הנחשבות לערים מבוקשות. היום חזרנו אל גורמים בעולם הנדל"ן כדי להבין מה צפוי לנו בתחום.
רמת השרון - הקיפאון הופשר
לילך ביטון מ"תיווך לילך רמת השרון", המשמשת כיו"ר מחוז השרון בלשכת המתווכים אומרת כי "הכאב, השכול וחוסר הביטחון שנוצרו בעקבות המלחמה, גרמו בחודשיים הראשונים למלחמה לקיפאון מוחלט בשוק הנדל"ן".
לדבריה, רק בחודש שעבר, עם הורדת הריבית בפעם הראשונה אחרי תקופה ארוכה, הקונים והמוכרים מרגישים שאפשר לחזור לשוק. "אנו רואים מוכרים שהתחייבו לפני המלחמה וקנו נכס והיום חייבים למכור את הנכס הקודם שלהם. הם פועלים בסוג של פשרה ומורידים קצת את מחיר הדירה הנמכרת. יחד עם זאת, הורדות המחירים נעות בין 5-10% ממחיר הנכס". ביטון מדגישה כי יש אווירה של התאוששות וכי קיים מבחר גדול יותר של נכסים למכירה. חוסר הוודאות והמשך המלחמה גורמים לכך שהלקוחות מתחילים להתפשר. "אין הרבה קונים כמו בעבר אבל הקונים הרציניים נמצאים בשוק".
יחד עם זאת, היא מדגישה, אפשר לראות שדירות טובות (נוף פתוח, מרווחות, עם 3 כיווני אוויר) ובלוקיישן מנצח ברמת השרון, יכולות להימכר במהירות ואף יקבלו מחיר מעולה על הדירה.
"היום הקונים מעדיפים דירות 'יד 2' על דירות 'יד 1' ולמרות ההטבות, לא רוצים להמתין שלוש שנים עד קבלת המפתח.
הנדל"ן המסחרי בעיר קיבל מכה קשה, המלחמה שהביאה לקיפאון, התשלומים שממשיכים לרדת, ובעלי עסקים שמנסים לשרוד".
9 צפייה בגלריה
הריסת הבניינים הישנים בפרויקט סמטת המעלות בשכונת נווה מגן
(צילומים: 3dDesign, מריו לוי)
ואכן, מי שמסתובב בעיר רואה מספר עסקים שנסגרו אבל לרמת השרון כוח קניה חזק ואיכותי ורואים ביקוש גובר של בעלי עסקים לפתוח סופרמרקטים, מעדניות, קיוסקים, ופחות עסקים של בילוי וחוויות.
ומה לגבי שוק השכירויות?
"יש היצע של נכסים להשכרה ורואים מגמה של ירידת מחירי שכירויות בכעשרה עד15 אחוז. למשל, דירות 5 חדרים חדשות שפורסמו לפני המלחמה ב-12,000 שקל נסגרו ב-10,000 שקל לחודש. דירות 4 חדרים שפורסמו לפני המלחמה ב-8,000 שקל, נסגרו סביב 7,400 שקל לחודש.
"המון יחידות דיור התפנו כי הרבה שוכרים יצאו למילואים, סטודנטים פחות עובדים ואין להם כסף לתחזק את היחידה ולכן חלקם חזרו לבית הוריהם. משכירים שלא הפנימו את ירידת המחירים, ולא מוכנים להוריד את מחירי הדירות השכורות, נשארים עם נכסים ריקים ובלתי מושכרים.
"לסיכום כפי שאני רואה זאת, המגמה של שוק הנדל"ן לשנת 2024, היא התאוששות וחזרה מאסיבית של לקוחות לשוק. הלקוחות מבינים שכבר לא יוכלו להמשיך 'לשבת על הגדר' כשכבר בחודש ינואר הורגשה התאוששות.
הרצליה - היהודים באים
גם הילה גרינפלד, מנהלת לשכת מתווכי הנדל"ן בהרצליה, מציינת דווקא מגמה מעניינת ומתייחסת לגל פניות של ישראלים ויהודים רבים שחיים בחו"ל שהחליטו עקב המצב הביטחוני בעולם לחזור הביתה. לדבריה, הפניות החלו להגיע תחילה בנוגע לנכסים להשכרה, אך באותה נשימה תוך הצהרת כוונות להגיע, להתאקלם ולקנות פה בית עקב האנטישמיות הגוברת בעולם.
"הרצליה מתאפיינת בשוק חזק של נכסי יוקרה. שוק היוקרה מתבסס על תושבי חוץ וניכר כי בעלי הממון לא ממש מושפעים מהמלחמה או מהתנודות בריביות ולכן העצירה הראשונית כמעט ולא הורגשה. ניתן לראות שבהרצליה פיתוח, גם בימים הראשונים למלחמה נעשו מספר עסקאות על מגרשי חצי דונם בסכומים שנעו בין 9 ל־11.5 מיליון שקל ובשיא המלחמה אף נמכרה וילה ב'פריים לוקיישן' ב-35 מיליון שקל".
ומה לגבי השכירויות?
"שוק השכירויות של נכסי היוקרה מציע כיום וילות ובתים פרטיים במחיר שמתחילים סביב 20,000 שקל לחודש לבית פרטי ללא בריכה ומחירים שיכולים להגיע גם עד ל-85,000 שקל לחודש לווילות יוקרתיות ברחובות הסמוכים לים. גם שוק השכירויות במרכז העיר ובשכונות הסמוכות מדגים יציבות, הן מבחינת הביקוש והן מבחינת המחירים המבוקשים. מחיר ממוצע להשכרה של דירת 5 חדרים בירוקה המערבית עומד סביב 10,000 שקל לחודש".
לסיכום אומרת גרינפלד, ידוע שתקופה של משבר דווקא טומנת בחובה הזדמנויות מעניינות. ניכר כי ירידות המחירים בהרצליה היו קלות ביותר ובוצעו לא מעט עסקאות גם על נכסים שעמדו למכירה עוד לפני המלחמה. ולמי ששואל, זה לגמרי הזמן לעסקת נדל"ן".
רעננה - מחכים שהשוק יחזור
"אין ספק שהמלחמה יצרה אי ודאות בקרב הקונים והמוכרים", אומר, אלי יפתח בעל משרד אפיקי נדל"ן ומנהל לשכת המתווכים ברעננה. "העיסקאות שנעשות הם על ידי אנשים שמכרו נכס וחייבים לקנות, השוק מאופיין כרגע ב'מחפשי מציאות'. באשר לשוק השכירות המחירים קצת ירדו, אני השכרתי דירת 4 חדרים חדשה ב־7000 שקל. קודם לכן דירות כאלו הושכרו בכ־7600 שקל".
לדברי יפתח, שוק השכירות המסחרי די קפוא, כי יש היצף של משרדים, מה שכן, עובדים על פיתוח אזורי בילוי. לגבי שנת 2024, להערכתי ברגע שהלחימה תדעך יחד עם צעדים של הנגיד כגון הורדת הריבית במשק, אלו יגרמו לאנשים לחזור לשוק מתוך כוונה לרכוש דירה. עם זאת לדעתי הדרך עוד ארוכה להתאוששות גם מכיוון שיש חוסר בהירות פוליטי. תהיה יותר תנועה אבל לדעתי גם סוג של התנגשות בין הציפיות של הקונים לירידת מחיר לבין המצב בשוק של מחסור בהתחלות בניה, בקיצור שנה מאד מאתגרת".
הוד השרון - אין פועלי בניין
"אין ספק שהשביעה לאוקטובר סימן ירידה דרמטית בשוק", אומרת סימה ברקאי, בעלת 'ברקאי נכסים, ייעוץ, שיווק ותיווך נדל"ן' בהוד השרון. "המלחמה הביאה עימה המון חששות, אבל לאט לאט נרשמה התאוששות. המלחמה הביאה איתה מחסור גדול בכוח אדם לצורך בנייה, מה שיצר משבר ביציבות הכלכלית של הקבלנים ועצירת התחלות בנייה חדשות, בעיקר פרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ"א 38/1/2. בסביבה מאתגרת זו, נאלצו הקבלנים לצאת במבצעים ללקוחות. רק שייקנו. מה שהסית את הלקוחות מקניית נכסים יד שנייה וגרם לבעלי הנכסים (יד 2) לרדת במחירים. למעשה, מי שבאמת רוצה וצריך למכור, מוריד מחיר", היא אומרת.
לדברי ברקאי, כרגע הביקוש נע באופן מפתיע בעיקר סביב דירות קטנות ורצוי עם ממ"ד. ניתן לראות שהרוכשים הם משקיעים (בעיקר תושבי העיר) וזוגות צעירים שידן אינה משגת דירת 4 חדרים שמחירה נע בין 3.1-3.7 מיליון שקל. ניתן לראות מעט מאוד עסקאות של משפרי דיור או עסקאות של נכסי יוקרה.
"גורם נוסף המשפיע על השוק היא עליית האנטישמיות ברחבי העולם. לדעתי הוד השרון לא ממש תושפע מגל זה, מצד שני, ניתן לראות לא מעט מפונים מהדרום והצפון ששכרו פה נכסים ואף רכשו, למרות המחירים הגבוהים ביחס לדרום ולצפון.
בשוק השכירויות בהוד השרון ניתן לראות ירידה קלה במחיר. לאחר הקורונה הייתה עליית מחירים מטאורית, כרגע עקב ריבוי דירות חדשות ריקות של קבלנים ומשקיעים, התחרות גדלה, הביקוש עדיין לא גדול במיוחד, מה שהביא את השוק לירידה במאות שקלים. התחזיות לעתיד שוק הנדל"ן בישראל ובהוד השרון בפרט לא ברור", מציינת ברקאי. "להוד השרון יש ביקושים מטורפים ותמיד היו".
__________
נמכר בשרון
הרצליה:
בשכונה הירוקה המערבית- נמכרה דירת 5 חדרים חדשה ומשודרגת בשכונה הירוקה המערבי נמכרה ב- 5.1 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים חדישה בשכונה הירוקה המערבית נמכרה ב- 5 מיליון.
בשכונת חנה רובינא- נמכרה דירת גן 4 חדרים בשכונת חנה רובינא נמכרה ב-4.975 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים במרכז העיר נמכרה ב-3 מיליון שקל.
באדיבות הילה גרינפלד, מנהלת לשכת מתווכי הנדל"ן בהרצליה
רעננה:
דירת 5 חדרים ברחוב תל אי נמכרה ב־3.076 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב ארלוזרוב נמכרה ב־2.6 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים+גג ברחוב רבוצקי נמכרה ב־3.650 מיליון שקל.
באדיבות אלי יפתח, משרד אפיקי נדל"ן
רמת השרון:
דירת 3 חדרים המתפרשת על כ-70 מ"ר כוללת ממ"ד, מחסן וחנייה נמכרה לאחר המלחמה ב־3.14 מיליון שקל.
בית דו משפחתי במורשה, 6 חדרים על 180 מ"ר, נמכר ב-6.3 מיליון שקל.
באדיבות "לילך ביטון, תיווך לילך רמת השרון"
